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外资银行商业房产按揭贷款业务
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2007-9-17 中国资金网
ZJ198 阅读:
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一、业务受理范围：
注册在上海、江苏省、浙江省、哈尔滨、长春、沈阳、大连、北京、天津、济南、青岛、福州、厦门、广州、珠海、深圳、兰州、银川、武汉、成都、重庆、昆明、广东省、湖南省、广西省等地的企业。外商投资企业。
二、申请企业的基本条件：
1、公司成立时间超过二年
2、必须有所得税税单（免税的除外）
3、贷款卡里的信息必须是“正常”贷款评级
4、公司的大股东须同意提供个人担保
5、一次性贷款手续费： 1%×总额度，预先缴纳部分作为手续费（保证金）
估价费——住宅：评估金额的0.1%左右；商铺：评估金额的0.13%-0.15%；
律师费——RMB4,000 – 10,000；（根据贷款金额调整）
公证费——贷款金额的0.2%-0.3%；
基本火险保险费——年费率0.05%；（指定中国人民财产保险公司和平安保险公司）（贷款金额× 0.05% × 贷款年限）；
抵押登记费——RMB200（部分地区的交易中心按抵押金额的比例收费）。
6、银行接受的抵押品：住宅、办公楼、商铺
7、净现金流量为正
三、贷款期限：
1--12年
四、成数：
最高6.5成
五、贷款年利率：
7-8%
六、还款方式：
月等额本息
七、购买房产：
为办公楼/商铺(地点目前限制为上海/深圳)楼龄一般在8年以内
八、企业要求：
为中小企业(三外亦可)
九、贷款的企业需要提供的基本资料：
1、营业执照、税务登记证（国税、地税）、验资报告、公司章程、公司的贷款卡及密码；
2、作为抵押房产的房地产权证；
3、财务报表（有审计报告提供2年，未经审计的请提供3年）；
4、前两年企业所得税税单、2005年银行对账单；
5、股东的身份证复印件；
6、个人股东股份大于或等于20%，需提供个人资信报告（身份证非沪籍并在上海没有个人银行借款历史的可暂不提供）；
7、贷款用途说明、还款来源说明；
8、公司的简单介绍（企业基本情况、企业目前运营状况、主要的供货方及客户、公司到目前为止是否有银行贷款等）；
9、主要负责人的简历（如董事长、总经理、人事经理、财务总监的简单任职经理，时间、具体公司、具体职位）；
十、操作流程：
客户提供资料
银行指定的评估公司作房产评估
银行审批，客户缴纳保证金
律师出具合同
客户签署合同并公证
律师办理房地产抵押登记
客户办理抵押房产保险
客户在银行开户
银行放款
十一、以个人名义和企业名义购买商业房产在会计处理上的部分区别：
1．企业名义购买商业房产可用商业房产作为固定资产计提折旧。买房的税费、评估费、保险费、贷款服务费等，每年的房屋折旧费用和贷款利息费用可以分别作为管理费用和财务费用避免账面利润总额虚增，从而减少本不该额外支付的部分所得税支出。
2．若个人名义购买作为投资（即出租）目的，个人需缴纳房产税（12%），个人出租营业税（5%）和个人出租所得税（16%）而以企业名义购买后出租只需缴纳企业房产税（9.6%）
附：期房合作项目
1、 开发商提供资料：
1）项目的四证——国有土地使用权证、建筑规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证；
2）预售许可证（如已获得）；
3）房地产开发资质证书；
4）房地产开发企业的营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国税、地税）；
5）验资报告：公司的贷款卡及密码；
6）近三年经审计的公司财报表、前两年企业所得税税单、2005年银行对账单、应付款及单位往来余额表；
7）股东的身份证复印件：个人股东股份大于或等于20%，需提供个人资信报告；（身份证非沪籍并在上海没有个人银行借款历史的可暂不提供）
8）公司章程、公司简介；
9）楼书、项目所在地地图、项目简介；（包括总投资、占地面积、总幢数、单元数、各房型及面积、预计平均单价、设立车位数、预计竣工日期及预计取的大产证日期）
10）主要负责人的简历（如董事长、总经理、人事经理、财务总监的简单任职经历，时间、具体公司、具体职位）；
2、银行在审核批准后将同开发商签署合作协议书，包含阶段性回购条款和贷款分期拨放协定。
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