财政部出地产评估新规：或扫清REITs试点障碍

2010年1月20日，财政部网站挂出了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“意见”），其中详细规定投资性房产按照新会计准则进行公允值评估。

　　让市场人士紧张的是，无论是物业税开征，还是房地产产业投资基金（REITs）的推出，前提都是现行物业评估方法改变。“意见”是否在为物业税开征或者REITs推出做技术准备？

　　有消息称，“意见”最早于1月6日在中国资产评估协会网站上挂出。如今虽然在财政部网站上挂出，原来制定单位仍然是中国资产评估协会。以这个协会名义制定“意见”，似乎权威性少了一些。

　　“意见”实际上提了一个老问题：早在2006年新会计准则实行的时候，国内就关于上市公司的投资性房地产物业是否按照公允值进行评估有过争论。

　　香港房地产上市公司很早就采用公允值评估法，这样可以更准确反映企业房产现值，有利于企业再融资。

　　但到2007年4月份，在1303家国内上市公司当中，只有9家上市公司采取了公允值评估方法来进行资产评估。

　　金融街控股（000402）是较早采用公允值评估方法进行资产评估的房地产上市公司，其早期侧重于土地一级开发和金融街商业地产的开发，按照老会计准则，其现金流十分紧张，资产负债率特别高。金融街实行新会计准则后，其持有的商业地产每年估值的价值损益，成了其经营效益的良好润滑剂。

　　很多上市公司所以顾虑使用公允值评估，是因为新方法每年都要进行评估，需要付出比较多的评估和审计费用。更重要的是，对于不需要增发来再融资的企业来说，不利于企业隐蔽资产价值。

　　“意见”中提出，企业投资性房产评估可以采用市场法和收益法进行评估。市场法即参考房产周围的房屋项目销售价格和出租收益进行评估。收益法则是根据物业租金收益进行年限折算。

　　北京大岳咨询公司总监李伟介绍说，以2009年底的房价计算，公允值估价基本上能使原来按照成本法计算的投资性房产价格上升2倍左右。

　　对于当前再融资和发债途径均受到打击的房地产上市公司来说，对其物业进行资产再评估，然后增加企业发债、贷款能力，不失为一个再融资的好办法。对于国有企业投资房地产来说，按照公允值进行资产评估，将导致国有企业负责人任期内经营效益大增，或为国有企业投资房地产带来助涨的作用。

　　GRI全球不动产俱乐部有关负责人表示，之前很多外资基金喜欢投资中国商业地产，是因为国内没有REITs，而商业地产开发企业又缺乏直接融资渠道。

　　REITs基金可将众多商业地产打包直接上市流通，脱离房地产上市公司之外，以基金的形式向社会发售。社会投资资金如果有REITs这样的渠道投资房地产，可以大大减轻住宅面临的炒房压力。

　　但REITs推出关键之一就是公允值评估。REITs打包商业地产必须每年进行评估，假如物业升值后，还可以将物业升值收益和租金收益一起回报给投资者。

　　据DTZ戴德梁行1月20日发布报告，截止到2009年9月，国内保险公司资产已经有5546亿美元，按照不得超过5%的资金投资房地产，未来3-5年内也有277亿美元保险资金投资房地产，约占物业总值的36%。社会资金进入可能使得地产业面临更大涨价压力。

　　住建部将负责REITs资产价值评估问题，而住房和城乡建设部下属有中国房地产估价师和经纪人协会。

　　一位业内人士表示，按照常理，REITs资产评估方法应该由住房和城乡建设部来出，但是中国资产评估协会先行出台规定，而REITs资产评估又要获得各地建设部门下属房地产评估协会认可。因此，“意见”出台反而让业内人士有些迷惑。

　　不过，各地已经制定了不同版本的REITs试点方案，其倾向性和流通方式也各不相同。“意见”出台对REITs试点方案批复影响，还待观察。

　　此前，也有市场人士表示，“意见”出台主要是为开征物业税做准备。但“意见”仅针对企业投资性房地产，不针对个人。即使物业税从商业地产开征，也必然要对个人持有的商业地产和投资性物业进行征收，而不可能仅仅对企业征收。

　　对商业地产开发商来说，其离REITs大门又近了一步，有望增强其再融资能力。