央行版REITs准备就绪

孕育多年的房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust，REITs)，今年有望在中国瓜熟蒂落。

由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》(以下简称《管理办法》)目前已经在相关部门和机构中进行第二轮征求意见。这意味着，央行版的偏债型REITs方案正日臻成熟。

2009年下半年，央行召集相关部委召开会议并成立REITs试点协调小组，其成员包括发改委、财政部、国家税务总局、银监会、证监会、保监会等11个部委，甚至还包括全国社保基金理事会。

按照原计划，REITs试点协调小组制定的相关制度于2009年9月上报国务院，并计划在年底前由上海、北京、天津三地各推出一例试点。

一位接近监管层的律师向记者透露，2009年10月之后，中央对房地产企业融资的相关政策有所收紧，在国务院层面，REITs试点推出的具体时机要与房地产调控节奏协调。然而，上述央行人士表示，REITs试点的推出时机与房地产调控之间没有必然关系，REITs试点涉及商业物业，而此次房地产调控的目标则是住宅物业。

根据《管理办法》，央行版偏债型REITs方案中，REITs的委托方为房地产企业，受托方为信托公司，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。

作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。就房地产企业而言，偏债型REITs的融资成本将可能低于银行贷款。

央行版偏债型REITs方案相对谨慎，首先选择在银行间市场面向部分机构投资者而不是个人投资者发行。早在2007年，央行就酝酿在银行间市场推出偏债型REITs。但当年爆发的美国次贷危机，令中国监管当局基本搁置了REITs的试点。

不过，在次贷危机引发的全球经济衰退的过程中，中国推出REITs的呼声又日渐高涨。2008年12月，在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。紧接着，国务院发布的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

2009年，央行、银监会、证监会三大主要监管部门对REITs方案的制定均持较开放的弹性姿态。但在发行模式上，REITs方案逐渐分化为央行制定的偏债型REITs和证监会制定的偏股型REITs。

“原先希望设定统一的指导框架，但因为性质不同，最终由央行、证监会两部门根据相应市场特点分别制定相关管理办法。”上述央行人士表示。

目前，证监会制定的偏股型REITs尚无成熟定案。此前，嘉实基金、中信证券等金融机构联合房地产公司，已提出初步的REITs方案，并锁定了一些地产项目，但就采用公司制模式还是采用契约式模式，仍存争议。

从国际经验来看，偏股型REITs，其结构原理类似于将基础资产打包上市，发行的份额可以在交易所平台进行公开交易，因此相关方案更为复杂，制度突破的意义亦更大。

一直以来，REITs在中国推出的一些政策障碍，目前尚未得到实质性的解决。中国人民银行金融市场司司长兼人民银行上海总部金融市场管理部主任穆怀鹏提出三项原则：产品构造要简单；信息披露要充分；政策问题要解决。

此前业内人士普遍认为，双重征税及信托财产的登记，是推出REITs面临的两大政策难题。

按照2001年颁布的《信托法》，信托财产需要办理信托登记，否则该信托将不产生效力。而相关法律法规并未就信托登记的主管部门或受理机构，以及如何办理信托登记作出具体规定。

此次征求意见的《管理办法》第十一条“信托财产及其登记”中明确，被委托的地产物业应当已经投入使用，具有稳定现金流，并按照住房和城乡建设主管部门的有关规定办理房地产信托登记。

“信托登记这一块，建设部也正在推进。”上述央行人士向记者表述。

在税负方面，REITs在收到租金后应缴纳营业税，而分配剩余收益时，发起人可能还须缴纳剩余收益的营业税，出现“双重”纳税。不过，国税总局至今并未对REITs产品是否将最终获得税收优惠政策作出回应。

上述央行人士表示：“要等我们把框架推出之后，税务总局才能看税收方面怎么办。”